nl
- T. 09 336 40 30

Extra voordelig door opstalrecht of “Erbbaurecht”

Veel Belgen kiezen er voor om Duits vastgoed aan te kopen via een Erbbaurecht. Soms is de stad of gemeente de eigenaar van de grond, soms een private firma. Dit is erg vergelijkbaar met wat wij in België kennen als opstalrecht. Bij aankoop spaar je wat uit en de jaarlijks te betalen ‘erbbauzins’ of canon, is fiscaal aftrekbaar waardoor men minder belastingen betaalt op de huurinkomsten. 

Voorbeeld

Hieronder hetzelfde voorbeeld als in ons vorige artikel, maar waarbij een Erbbaurrecht van toepassing is. Om het voorstel realistisch te maken, dienen we wel de afschrijving lager te zetten. Het appartement via een Erbbaurecht kostte bijvoorbeeld geen 67.000 euro, maar slechts 60.000 euro omdat via een Erbbaurecht gekocht werd en hierdoor niet de volle eigendom van de grond verkregen werd. Hierdoor moet er jaarlijks bijvoorbeeld 400 euro erbbauzins/canon betaald worden aan de grondeigenaar. De ontvangen huur blijft uiteraard volledig gelijk. 

Dan komen we op volgende cijfers:

  • Kaltmiete (ontvangen ‘koude’ huur): 280 euro per maand x 12 maanden = 3.360 euro
  • Afschrijving (niet-kaskost; loutere fiscale vermindering van de belastbare basis door 2% per jaar op de aankoopprijs in mindering te mogen nemen): 60.000 euro aankoopprijs x 2% = 1.200 euro
  • Kostenbeheer: bv. 420 euro
  • Erbbauzins: 400 euro
  • Belastbare basis: 3.360 euro – 1.200 euro – 420 euro – 400 euro = 1.340 euro

Bij een aanslagvoet in Duitsland van opnieuw 14%, moet je dan als Belg in Duitsland slechts 187 euro belastingen betalen op een huurinkomsten van 3.360 euro.  Anders gezegd: ongeveer 5,5% (= 187 euro/3.360 euro) van de ontvangen Kaltmiete (huur), gaat verloren aan belastingen. Indien je niet via een Erbbaurecht zou aankopen, moet je 224 euro aan belastingen betalen voor dezelfde huurinkomsten. Dat is zo’n 17% meer dan bij iemand die via een Erbbaurecht aangekocht heeft. Een niet te onderschatten fiscaal voordeel dus wanneer via een Erbbaurecht gewerkt wordt!

Disclaimer: Merk op dat dit document naar best vermogen opgesteld is, maar dat wij geen fiscalisten zijn. Elke koper dient zichzelf grondig te informeren over de fiscale impact van een vastgoedaankoop in zijn/haar specifieke situatie.

Creadomus