In Duitsland word je als Belg, indien privé persoon, belast op de effectieve ontvangen huurinkomsten die, na aftrek van wat kosten, leiden tot een lagere belastbare basis. Elk jaar dien je dus in Duitsland je belastingaangifte in te dienen. In België dien je de huurinkomsten wel nog aan te geven in de personenbelasting, maar word je geen tweede maal belast op je huurinkomsten, aangezien je al belastingen betaalde in Duitsland.
In België wordt er wel een progressievoorbehoud toegepast op deze buitenlandse huurinkomsten. Dit betekent dat België het buitenlands inkomen fictief zal toevoegen bij je andere Belgische inkomsten om het progressief belastingtarief op deze andere Belgische inkomsten te bepalen.
Graag lichten we je concreet toe hoe jij als Belg belast wordt op inkomsten uit Duits onroerend goed. Hiervoor gebruiken we een eenvoudig, maar realistisch voorbeeld:
Stel, je kocht een appartement in de regio van Bielefeld voor slechts 67.000 euro. Dit appartement is verhuurd en je huurder betaalt hiervoor een maandelijkse ‘koude’ huurprijs (Kaltmiete) van 280 euro. Daarnaast betaalt je huurder ook nog de onroerende voorheffing (Grundsteuer) en zijn bijdrage in het onderhoud van de gemene delen.
Als Belg word je als volgt belast op je Duitse huurinkomsten: eerst wordt de belastbare basis berekend. Deze wordt berekend door de som van alle ontvangen Kaltmiete te nemen en daarvan een afschrijving af te trekken a rato van 2% per jaar. Daarbovenop mogen ook het ereloon van je beheerder en eventuele instandhoudingskosten afgetrokken worden.
In ons voorbeeld komt dit neer op het volgende:
Als Belg word je in Duitsland belast aan een aanslagvoet van 14%, zolang je beperkte Duitse inkomsten hebt. In ons voorbeeld betekent dit dat er een belasting te betalen is als Belg in Duitsland van 224 euro (= 1.600 euro x 14%). Met andere woorden, ongeveer 6,6% (= 224 euro/3.360 euro) van de ontvangen huur gaat verloren aan belastingen.
Disclaimer: Merk op dat dit document naar best vermogen opgesteld is, maar dat wij geen fiscalisten zijn. Elke koper dient zichzelf grondig te informeren over de fiscale impact van een vastgoedaankoop in zijn/haar specifieke situatie.
